רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם. במקרים רבים, מימון העסקה מתבצע באמצעות משכנתא, ולכן חשוב לוודא מראש שניתן יהיה לקבל את המימון הדרוש. אחת הטעויות הנפוצות של רוכשים היא חתימה על הסכם מכר לפני קבלת אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות.
במאמר זה נסביר מהו אישור עקרוני, מדוע חשוב לקבל אותו לפני חתימה על הסכם המכר, ומהם הסיכונים בוויתור על שלב זה.
מהו אישור עקרוני למשכנתא?
אישור עקרוני הוא מסמך שמנפיק הבנק, ובו הוא מודיע כי לאחר בחינה ראשונית של נתוני הלווה, הוא מוכן, בכפוף לתנאים ולבדיקות נוספות, להעמיד לו משכנתא עד לסכום מסוים.
האישור מבוסס, בין היתר, על נתוניו הכלכליים של הלווה, הכנסותיו, התחייבויותיו והיכולת שלו לעמוד בהחזרי ההלוואה.
חשוב להבין כי אישור עקרוני אינו מהווה התחייבות סופית של הבנק להעמדת המשכנתא, אך הוא מעניק לרוכש אינדיקציה משמעותית באשר ליכולת המימון שלו.
למה חשוב לקבל אישור עקרוני לפני חתימה על הסכם המכר?
חתימה על הסכם מכר יוצרת התחייבות משפטית מחייבת. מרגע החתימה, הרוכש מחויב לשלם את התמורה במועדים שנקבעו בהסכם.
אם לאחר החתימה יתברר שהבנק אינו מאשר את המשכנתא, או שמאשר סכום נמוך מהנדרש, הרוכש עלול למצוא את עצמו במצב מורכב שבו אין באפשרותו לעמוד בהתחייבויותיו החוזיות.
מצב כזה עלול לגרור הפרת חוזה, חיוב בפיצויים מוסכמים ואף ביטול העסקה.
אילו יתרונות מעניק האישור העקרוני?
קבלת אישור עקרוני עוד לפני החתימה על ההסכם מעניקה לרוכש מספר יתרונות משמעותיים:
- מאפשרת לדעת מהו היקף המימון שהבנק צפוי לאשר.
- מסייעת לקבוע תקציב רכישה ריאלי.
- מפחיתה את הסיכון לחתום על עסקה שלא ניתן יהיה לממן.
- מחזקת את הביטחון של הרוכש במהלך המשא ומתן.
- מאפשרת לפעול במהירות כאשר נמצאת הדירה המתאימה.
האם האישור העקרוני מבטיח קבלת משכנתא?
לא בהכרח.
גם לאחר קבלת אישור עקרוני, הבנק יבחן את הנכס עצמו, את שוויו באמצעות שמאי, את המסמכים המשפטיים ואת יתר התנאים הנדרשים לצורך העמדת ההלוואה.
לכן חשוב להבין כי מדובר בשלב חשוב ביותר, אך לא בשלב האחרון בתהליך.
מתי כדאי להוציא אישור עקרוני?
ההמלצה היא להוציא אישור עקרוני כבר בתחילת החיפוש אחר הדירה – עוד לפני שמנהלים משא ומתן מתקדם ובוודאי לפני חתימה על הסכם המכר.
כך ניתן לדעת מראש מהו התקציב האמיתי העומד לרשותכם ולפעול בביטחון.
תפקידו של עורך הדין בעסקת הרכישה
עורך הדין המלווה את העסקה בוחן את מכלול ההיבטים המשפטיים של העסקה, ובין היתר מוודא כי הרוכש ערוך גם מבחינת המימון.
ליווי משפטי מקצועי מסייע לזהות סיכונים מראש, לתאם בין לוחות הזמנים שבהסכם לבין הליך קבלת המשכנתא, ולהגן על האינטרסים של הרוכש לאורך כל הדרך.
לסיכום
אישור עקרוני למשכנתא הוא אחד המסמכים החשובים ביותר עבור כל מי שמתכנן לרכוש נכס באמצעות מימון בנקאי. קבלתו לפני חתימה על הסכם המכר מעניקה ודאות רבה יותר, מסייעת בתכנון נכון של העסקה ומפחיתה משמעותית את הסיכון להיקלע לקשיים במימון לאחר שכבר נחתם חוזה מחייב.
אם אתם עומדים לפני רכישת דירה, אל תמהרו לחתום על הסכם המכר לפני שבדקתם את יכולת המימון שלכם וקיבלתם אישור עקרוני מהבנק.
נתנאל אביב משרד עורכי דין אשקלון מלווה רוכשי דירות לאורך כל שלבי העסקה – החל מהמשא ומתן, דרך בדיקת המסמכים והסכם המכר, ועד להשלמת העסקה ורישום הזכויות.