אם אתם לפני רכישת דירה חדשה מקבלן, חשוב מאוד שהמידע הבא יהיה ברור לכם כבר בשלב הראשוני. מדובר באחת הטעויות הנפוצות ביותר בקרב רוכשים – טעות שעלולה לעלות ביוקר.
האם עורך הדין של הקבלן מייצג גם את הרוכש?
רבים סבורים כי מאחר ויש עורך דין שמטפל בעסקה, אין צורך בייצוג נוסף. בפועל, עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן בלבד, ותפקידו הוא להגן על הזכויות והאינטרסים שלו. הוא אינו משרת את הרוכש ואינו פועל לטובתו. חוזי רכישה מקבלן מנוסחים בדרך כלל באופן שמיטיב עם הקבלן, ולכן אין לצפות שעורך דינו ינהל משא ומתן לשיפור תנאי ההסכם עבור הרוכש או יכניס סעיפים שנועדו להגן עליו במקרה של עיכובים, ליקויי בנייה או הפרות אחרות.
האם החוק מתייחס לנושא הייצוג בעסקאות מקבלן?
בהחלט כן. בהתאם לכלל 4 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז-1977 עורך הדין המייצג את הקבלן מחויב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עסקה. המשמעות היא שגם מבחינה משפטית ברורה, אין לרוכש ייצוג אמיתי במסגרת העסקה אם לא שכר עורך דין מטעמו. ההצהרה הזו אינה פורמלית בלבד – היא משקפת את המציאות בפועל.
אז למה הרוכש משלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן?
נקודה זו יוצרת לא פעם בלבול. התשלום שמועבר לעורך הדין של הקבלן אינו עבור ייצוג משפטי של הרוכש, אלא עבור פעולות טכניות הנוגעות לרישום הבית המשותף ורישום הזכויות על שם הרוכש. כלומר, גם אם שילמתם – אין בכך כדי להבטיח שמישהו דואג לאינטרסים שלכם.
מה כולל ליווי משפטי של עורך דין מטעם הרוכש?
כאשר רוכש מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, הוא מקבל ליווי מלא שמטרתו להגן עליו לאורך כל שלבי העסקה. עורך הדין מבצע בדיקות מקדמיות חיוניות, כגון בדיקה מי עומד מאחורי הפרויקט, מה מצבו הכלכלי של הקבלן, אילו בטוחות ניתנות לרוכש ומהו לוח הזמנים הצפוי למסירת הדירה. מעבר לכך, הוא בוחן את חוזה המכר לעומק ומנהל משא ומתן לשיפור התנאים, בין היתר בנוגע ללוחות תשלום, פיצויים על איחור במסירה, שינויים במפרט הטכני והגנות נוספות שנועדו לצמצם סיכונים.
האם ייצוג משפטי יכול לחסוך כסף?
התשובה היא חד-משמעית כן. מעבר להגנה המשפטית, עורך דין מטעם הרוכש יכול למנוע טעויות יקרות, לשפר תנאים כלכליים בעסקה ואף לחסוך סכומים משמעותיים לאורך הדרך. במקרים רבים, ההשקעה בליווי משפטי מתגלה כהחלטה שמחזירה את עצמה ואף מעבר לכך.
לסיכום – מי באמת מגן עליכם בעסקה?
רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת הכוללת התחייבויות רבות וסיכונים לא מבוטלים. השאלה החשובה ביותר שכל רוכש צריך לשאול את עצמו היא פשוטה – מי מגן עליי? אם אין לכם עורך דין מטעמכם, התשובה היא שאף אחד לא באמת עושה זאת.
לפני שאתם חותמים – דברו עם עורך דין שמייצג אתכם.
אם אתם עומדים לפני רכישת דירה מקבלן, אל תקבלו החלטות לבד ואל תסתמכו על מי שאינו מחויב אליכם.
נתנאל אביב משרד עורכי דין מקרקעין ונדלן אשקלון – מלווה רוכשי דירות מקבלן, מבצע בדיקות מקדמיות מקיפות, מנהל משא ומתן על חוזים ומבטיח הגנה מלאה על הזכויות שלכם – עד לקבלת הדירה ורישום הזכויות.